НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ

 

   НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ: СКОЛЬКО ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ?

Многие, кто приобретает сегодня испанскую недвижимость, рассчитывают в будущем ее выгодно продать и получить солидную прибыль.

Однако, строя подобные планы, не стоит забывать о таком важном моменте, как налоги в Испании. Сделка по продаже жилья может оказаться несколько менее прибыльной, чем ожидалось. И все потому, что при реализации недвижимости с ее бывшего владельца удерживается так называемый налог с прибыли. Почему и как это происходит?

 

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ: СКОЛЬКО ПЛАТЯТ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ НЕРЕЗИДЕНТЫ?

НАЛОГ С ПРИРОСТА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Сразу стоит уточнить: налог, о котором идет речь, платят исключительно нерезиденты, желающие продать свою испанскую недвижимость. В королевстве считается, что в процессе таких сделок возможен прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Как раз с него и надо платить налог с прибыли. Он высчитывается из суммы, составляющей 3% от стоимости реализуемого жилья. Данная сумма должна быть в обязательном порядке внесена в налоговую службу страны сразу же после совершения сделки нерезидентом.

Другими словами, учитывая необходимость выплаты этого налога на недвижимость в Испании, продавец, который не является резидентом королевства, получит на руки только 97% ожидаемой суммы. Что касается 3%, то они удерживаются налоговыми органами в качестве залога. И из этой суммы будет произведена выплата по налогу на прибыль.

Многие продавцы полагают, что и все муниципальные вычеты также будут сделаны из этих 3%. К сожалению, на самом деле все обстоит иначе. Все налоги, которые необходимо уплачивать владельцам недвижимости в Испании, должны быть рассчитаны отдельно. А из 3% стоимости реализуемого объекта будет удержан только налог на прирост капитала. В настоящее время величина этого налога составляет 21%.

А БЫЛА ЛИ ПРИБЫЛЬ?

Времена, когда недвижимость в Испании росла в цене не по дням, а по часам, остались в прошлом. И многие, кто собирается продавать свое испанское жилье, недоумевают: дом или квартира практически не увеличились в цене, с какой же стати им платить налог на прирост капитала?

Прежде чем озвучивать сумму выплат в казну страны, необходимо выполнить довольно сложные расчеты и подсчитать величину прибыли, если она вообще была.

 

Для этого:

  • определяется полная стоимость, уплаченная владельцем жилья при его покупке. В эту стоимость входит не только цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, но еще и все расходы, понесенные покупателем: выплата сборов, оплата юридических услуг, НДС;
  • устанавливается стоимость продажи. Здесь из цены, по которой планируется реализовать недвижимость, вычитаются все затраты продавца, подтвержденные документально;
  • устанавливается разница между первой и второй суммами.

После того как величина прироста капитала установлена, высчитывается величина налога. Эта сумма будет взиматься с тех 3%, которые адвокат продавца внес в налоговые органы в процессе заключения сделки по продаже.

Нерезиденты, разумеется, могут запросить эти 3% обратно в том случае, если прироста капитала не было.

С какой целью разработана столь сложная процедура выплаты данного налога в Испании? На самом деле все просто. Удержание определенной суммы позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну, не внеся в казну положенных выплат.

НАЛОГ НА ПРИБАВОЧНУЮ СТОИМОСТЬ

Налог на передачу недвижимого имущества зависит от того, является ли передающее лицо резидентом или нет. При этом налог на прибавочную стоимость (Plusvalía Municipal) одинаков в обоих случаях. Налог на прибавочную стоимость – это муниципальный налог, который исчисляется исходя из увеличения стоимости земельного участка, начиная с момента его покупки, стоимость объекта не влияет на налог на прибавочную стоимость. Этот налог рассчитывается мэрией. Официальный представитель мэрии должен указать Вам приблизительную сумму этого налога.

Кроме этого, существуют другие налоги, подлежащие ежегодной оплате всеми собственниками недвижимости в Испании, такие как, муниципальный налог на недвижимость (IBI) и налог на вывоз мусора, которые должны быть оплачены на момент продажи недвижимости продавцом, как и прочих расходов: квоты ТСЖ, электричество, вода и пр. Продавец обязан предоставить документы, подтверждающие, что эти расходы и налоги были оплачены на момент проведения сделки купли-продажи.

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Не так давно уклонение от уплаты налогов было чем-то очень распространенным в испанском обществе и операции с недвижимостью является наглядным тому примером. Продавец обычно заявлял стоимость недвижимого имущества значительно ниже, чем фактическая цена продажи с целью уменьшения налога к уплате согласно декларации по налогу с доходов физических лиц. Покупатели, которые выступали участниками по данному договору, пользовались тем, что также платили меньше налогов с покупки недвижимости.

За последние 10 лет данная ситуация изменилась и правительство Испании следит, в особом порядке за сделками с недвижимостью. Если оценщики оценивают, что заявленная цена сделка очень маленькая, они вправе наложить достаточно высокие штрафы на продавца.

По этой причине намеренно занижать стоимость имущества осталось в прошлом, и мы рекомендуем нашим клиентам не участвовать в подобного рода действиях.